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拍卖无产权房符合法律规定吗

2015-8-17 15:14:12      点击:
拍卖无产权房符合法律规定吗 

  案情介绍 
  原 告:A银行 
  被 告:某土产公司 
   甲公司 
   乙公司 
  2003年,某土产公司向A银行借款数千万元,由甲和乙两公司提供连带责任保证担保。土产公司因自身原因没有依约归还贷款,A银行遂向人民法院提起诉讼。 
  2010年10月,经法院审理判决,要求土产公司归还银行本金3650万元及利息1764万元,并由甲公司承担连带清偿责任,乙公司承担土产公司不能清偿债务的三分之一责任。之后,在土产公司和甲公司不能清偿债务的情况下,经执行法院认可,银行、土产公司、乙公司签订协议,约定由拍卖公司对乙公司所持物业(某大厦)进行拍卖,所得款项用于偿还贷款。此时,乙公司亦同意裁定内容。 
  拍卖公司在依法拍卖时明确该大厦存在产权瑕疵,即房产没有办理国有土地使用权证和房产证。拍卖成功后,乙公司却向高级人民法院申请复议,认为法院在没有证据证明另外两个被执行人无力清偿债务的情况下,就拍卖乙公司所有的物业,属违规行为。且乙公司大厦的附着地至今没有得到相关权属证明,属于产权不明,对该大厦的拍卖缺乏法律依据。为此,请求撤销拍卖裁定。 
  案件评析 
  本案的争议焦点是:无产权房拍卖是否有法律依据;拍卖结果是否有效。 
  目前,对于无产权房的拍卖,我国还没有一套完整的法律规范程序,但也并非无法可依。根据《物权法》第28条规定,“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力”。《物权法》的上述规定为无产权房的拍卖行为提供了法律支撑。因此,对这类财产的拍卖处置,并不违反我国现行的法律法规。 
  如果拍卖中出现其他权利人,执行法院也可以通过变更或撤销执行裁定来解决。因此,乙公司虽没有取得该物业的国有土地使用权证和办理房产证,但拍卖前执行法院及拍卖公司已向竞卖人披露产权存在瑕疵,依相关法律规定,原则上可以按维持现状处置。 
  无产权房具有在建工程的特征,此类物业都是没有取得产权证书。我国《担保法》及其司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》及《物权法》都认可了在建工程抵押的法律效力,也就认可在建工程拍卖处置的合法性。相似的,无产权房亦不应当被排除在外。《拍卖法》第6条规定,“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”。因此,无产权房的拍卖符合我国现行法律规定。 
  案件启示 
  本案给我们一些启发,即要求银行在业务管理中既要依法办事,也要依法维权。 
  分清贷款抵(质)押物的权属。银行在经营活动中接受贷款抵质押物时,要认真调查,反复核实,确保担保物产权明晰,权证齐全,价实相符。对于共有财产抵押时,必须取得所有共有人的一致同意。对于在建工程的抵押,要核实土地出让金交纳情况、土地使用权权利人情况、证件齐备情况、自有资金投入情况等等,要时刻跟踪掌握工程进度,按要求及时进行变更抵押。从风险防控角度和维权难度出发,不主张接受没有办理产权证书的房产或其他财产抵押。 
  谨防关联企业的虚设担保。土产公司作为乙公司的大股东,乙公司却为其提供担保,这是一种典型的虚设担保。换而言之,是土产公司以自己在乙公司中的虚拟财产为自己设定担保,这使得日后的执行效果大打折扣。针对关联企业的担保,《担保法》及其司法解释、《公司法》、银监会及证监会相关文件都作了规定,银行应当强化风控意识,掌握借款人与保证人的真实关系,确保债权安全。 
  执行证据要充分真实。对证据的要求不仅反映于案件的审理阶段,执行阶段亦不可忽视。本案中,判决乙公司承担债务人不能清偿部分的三分之一,这其中包含两层意思:一是土产公司已没有可执行的财产。二是连带保证责任人甲公司同样没有可执行财产。对于执行乙公司财产的前提条件,两个被执行人可执行财产的证据收集,又受到调查权限的制约而操作难度较大。因此,银行必须全面、系统的收集被执行人的财产线索,协助执法机关调取证据。 
  客观披露拍卖标的瑕疵。《拍卖法》第61条规定,“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条规定的,未说明拍卖标的瑕疵,而给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿”。在拍卖过程中,“瑕疵披露”作为基本要求,是维护竞买人权益、确保拍卖客观公正的重要手段。无论是人民法院、委托人、拍卖人在拍卖活动中都应当向竞买人说明拍卖标的物的瑕疵。但是,标的物瑕疵披露与否并不直接导致拍卖结果的无效,而是可能构成侵权。如果构成侵权,被侵权人将是竞买人而非被执行人乙公司。