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浅谈工业用地拍卖

2015-8-17 15:06:15      点击:
 

一、工业用地出让现状及趋势

何谓工业用地,按照《全国土地分类(试行)》的规定,工业用地是指工业生产及相应附属设施用地,属于建设用地的一种。

由于工业用地的出让牵涉到各个具体项目的产业类别、环保标准、投资规模等因素,一直以来被各地政府当作非经营性用地以协议方式出让,而这一方式也一直为业内诟病。

2005年,顺应国家宏观调控,国土资源部实施了系列土地利用政策调控市场供求,当前国土资源部在酝酿实施全国土地利用规划纲要的修编和报批、“勾地”制度、调整土地供应方向以及闲置土地公示制度等一系列政策措施的同时,以加强土地流转为目的的工业用地“招标拍卖挂牌”制度也提上了日程。

二、工业用地拍卖面临的几个难点

()投资商即竟买人对拍卖这种方式的认可。长期以来,以协议方式取得工业用地的土地使用者与政府有个讨价还价的空间,在这个过程中政府及有关部门是被动的。而通过拍卖的方式出让工业用地,出让方(政府)与受让方(投资商)的地位发生了根本性变化,政府变被动需求为主动配置土地资源,变招商为选商。与此同时,实施拍卖以后土地价格势必会有一定程度的上涨,这意味着土地成本的上升,可能产生的“骨牌效应”是投资商商务成本的增加。投资商由昔日的“宠儿”即将成为土地“乞讨者”,只有主动参与“招标拍卖挂牌”活动才能获取土地使用权,恐怕一时间难以转变过来。所以投资商观念的转变是工业用地拍卖能否运行的前提条件。

()工业用地限制性条件多。随着城市化,工业化进程加快,各地上地资源吃紧已成为一种普遍现象。高效、集约利用土地既是土地资源管理的基本原则,又是经济可持续发展的保证,同时又是落实科学发展观、建设和谐社会的具体表现。如某些工业项目虽然属于国家鼓励发展的项目,但其必须满足低能耗、低污染等环保要求,接受有关行政主管部门的监督管理,符合区域整体产业定位,符合国土资源管理部门投资强度的相关要求。所以说政府的目标是既能资源共享又能产生聚集效应,增强区域经济竞争能力。而且工业项目产业关联性、依赖性强,投资商又总是追求低成本、高回报,很多投资商按照就近(与产品销售对象)生产的原则进行投资,所以工业用地流通范围受到一定程度限制,似乎有点“定向拍卖”的味道,这于拍卖本身而言是一种限制。

()工业用地竞买人群体相对较少。工业用地往往需要具备一定特性前提条件,同时受多方面条件限制,建成后用途变更困难,所以工业用地不像住宅、商业等其它经营性用地拍卖,会有很多人关注,因此拍卖在操作上会有很大难度.资源部颁发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定,竞买人不足三人拍卖应当终止,同时该文对招标拍卖挂牌过程中发布公告时间等操作时限也有规定,不像协议出让各方有很长洽谈时间。所以竞买人群体小是对拍卖可操作性的严峻考验.

三、有关各方的应对措施

()政府应科学制定产业政策和产业规划。政策也好,规划也罢,都是对投资项目的约束,是基于地方经济发展的考虑,但政府不能过于“自我”,还要从投资商的角度考虑政策、制度、规划的可行性,因为投资商在购买土地使用权以前也肯定会进行详细的可行性研究,再好的政策、规划如不可行何以知科学。

()国土资源管理部门应该尽快修改、完善有关文件规定。明确工业用地的经营性用地属性,明文规定“招标拍卖挂牌”是工业用地有偿使用的必经途径。在宣传政策的层面上,要积极引导土地使用者的“消费”观念,拍卖过程中的土地价格竞争是表象,企业经营管理水平的竞争是本质,尽管拍卖可能导致成本增加,但最终会导至企业竞争力的提高。在实施政策的层面上不能“一刀切”。工业基础设施薄弱、工业欠发达、工业化水平低的地方可暂缓执行,以防“弄巧成拙”,但国土资源管理部门应加大基础设施投资,优化投资环境,“筑巢引凤”,培育市场,为工业用地拍卖创造条件。

()国土资源管理部门应选择专业化水平高的拍卖企业联台运作。当前,部分地方国土资源管理部门自行拍卖土地使用权,虽然国土资源管理部门不乏懂拍卖的人员,但拍卖毕竟是一个专业性、法律性很强的市场经济活动,因操作不当引起的业务纠纷在业内屡见不鲜。国土资源管理部门为了降低行政风险,减少财政支出,还是应该与拍卖企业合作,争取共赢。但拍卖企业层次良莠不齐,不同的拍卖企业又有不同的经营侧重点,如果让一个专门从事文物拍卖的企业进行土地拍卖恐怕难以达到预期目的。专业从事土地拍卖的机构在客户管理、媒介运作、整体策划创意、专业团队等方面都有独特的优势。众所周知,土地市场是一个专业性、技术性很强的市场,同时属于不完全市场。不同类型地块、同一类型地块不同供应圈的地块都有不同的运作方案,不太专业的拍卖机构往往头发胡子一把抓,专业化水平高的机构往往进行深入细致的差异化研究,求完美实施方案。笔者认为国土资源管理部门应就以经营业绩、专业人员结构、资金实力、企业规模等指标对拍卖企业进行考核,选择综合素质高的企业入围。

()各级行业协会及监管部门要制定科学行业发展规划。引领拍卖企业朝肴专业化方向发展。企业分工合理了,竞争也就有序了,恶性竞争才可能被消除,行业发展环境才越来越好。专业化意味着要用科学的、系统的方法、理论来指导拍卖实践,因此,行业协会还应通过拍卖师继续教育培训、从业培训,专题研讨、业内论坛、专家讲座、与高校合作等多种途径培养各发展方向的专门人才。

()定位于专业从事土地拍卖的企业爱严格按照《拍卖法》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《招标拍卖持牌出让国有士地使用权规定》,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律法规建立规范的操作流程;通过建立企业网站、创办专刊、著作专著等手段扩大自身影响和权威。要扩充信息发布渠道、扩大信息发布范围、加强不同区域拍卖企业间的横向联合,以此加强招商力度。与此同时,由于土地拍卖是一个系统工程,拍卖企业不仅要有拍卖方面的专业人才,还需要有房地产评估、土地评估、经济学、市场营销、企业管理等方面的专业人才大昭成一个专业团队。拍卖成交是最终结局,但整个拍卖过程要动之以情、晓之以理。在拍卖前期运作过程中,拍卖企业要站在投资商的角度,按照最高最佳使用原则进行现金流测算、分析,预测投资回报率、回收期限等指标;在拍卖会上,拍卖师可以择时地告之竞买人包括上述指标在内的各种参考数据,增强其竞买信心,同时也是拍卖企业能力的展示。

工业用地“招标拍卖挂牌”是我国土地使用制度改革中具有里程碑意义的重大举措之一,是优化土地资源配置、政府阳光行政的必然要求,是市场经济的产物。市场经济就是法制经济,是各种经济元素按照既定“游戏规则”自由流动、资源高度共享的经济体制,其发展的最大壁垒是行政垄断(笔者并不是否认国家垄断土地一级市场,而是认为拍卖是市场行为而不是政府行为)。作为市场经济重要组成部分的土地供求市场,国土资源管理部门与拍卖企业应分工明确,相互协作。惟有通过有关各方的共同努力,工业用地拍卖才能在神州大地上开花结果。