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房产抵押公证并不等于房产抵押登记

2015-8-17 15:12:44      点击:

在经济交往中,抵押房产的现象经常发生。但不少人出于省麻烦或由于不懂法,往往不去相关部门办理抵押登记手续,而是选择到公证部门办理抵押公证手续。殊不知,房产抵押公证并不等于房产抵押登记,临了要想实现优先受偿权却会遇到不小的阻碍。 
    【案情】 
    2013年5月,张先生借给李某人民币50万元,当时约定借期为三个月,到期后连本带息一起归还。李某为了显示自己的履约诚意,还拿出自己名下坐落在市区的一套价值60多万元的房产,在公证机关的公证下与张先生签订了抵押合同,但抵押合同并未交房产或土管部门办理抵押登记。 
    三个月的期限很快就过去了,李某由于投资失败未能向张先生偿还分文本息。在多次催收未果后,张先生遂于2013年11月份将李某告上了当地人民法院,请求法院判决李某偿还借款本金人民币50万元及其利息,同时请求法院判决确认其对李某名下的该套房产享有优先受偿权。2014年1月,法院经审理查明,李某的该套房产并未办理抵押登记,李某除欠张先生的钱外另欠下其他多人100多万元。最后,法院虽然判决李某应当偿还张先生借款本金人民币50万元及其利息,但并未支持张先生要求确认其对李某名下的该套房产享有优先受偿权的诉讼请求。 
    【分析】 
    根据公证法的规定,公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。 
    而根据担保法的规定,抵押是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保;债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以城市房地产等建筑物抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。 
    可见,房产抵押公证主要是对签订房产抵押合同的行为以及房产抵押合同本身的真实性、合法性予以证明的活动,并不产生房产抵押合同成立的效力。而房产抵押登记则侧重于确认抵押合同的法律效力,从而确认对该房产享有的优先受偿权。 
    《中华人民共和国担保法》第四十二条、第四十一条分别规定:“办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;……”、“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。” 
    综上所述,只有房产抵押登记才能产生房产抵押合同生效的法律效果,只有办理了房产抵押登记的,在债务人不履行债务时,债权人才有权要求以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。而房产抵押公证仅证明了房产抵押合同成立,并不能证明抵押合同已经生效,在债务人不履行债务时,依照担保法的规定,债权人是不能以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的。

(来源: 经济参考报)